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中國城市報記者葉中華《中國城市報》（ 2023年06月26日第 10 版）

湖北省宜都市棉紡小區(qū)改造后的公共停車場寬敞整潔。

黎文來攝

湖北省宜都市陸城街道江家大堰片區(qū)居民在新修的口袋公園內(nèi)休閑談天,、鍛煉身體,。

黎文來攝

“人民城市人民建,，人民城市為人民”,。在推進(jìn)老舊小區(qū)改造過程中,，湖北省宜昌市宜都市踐行以人民為中心的發(fā)展思想,，堅持共同締造理念,，激發(fā)居民參與的積極性,，不僅減輕了工作阻力，也大大提升了居民幸福指數(shù),。

2019年以來,，宜都市已累計改造老舊小區(qū)253個，樓棟735棟,，建筑面積104萬平方米,，惠及居民約1.65萬人，城市顏值與品位顯著提升,。

連片規(guī)劃構(gòu)建宜居新環(huán)境

每天晚飯后,，宜都市陸城街道江家大堰片區(qū)居民周心萬都會到小區(qū)內(nèi)的口袋公園鍛煉身體。

如今,，口袋公園在宜都城區(qū)隨處可見,，大多為通過老舊小區(qū)改造工程，對原有公共空間再利用而建成的,。江家大堰口袋公園面積為80多平方米,，位于居民小區(qū)邊緣，改造前地塊雜草叢生且堆滿了生活垃圾,。在江家大堰連片改造中,，該地塊經(jīng)過設(shè)計師重新規(guī)劃，配備了石桌,、石凳，增加了健身器材,，栽種了綠植花卉,，顏值明顯提升?？诖珗@建成后,，街坊鄰居常于閑暇時聚在一起，或拉拉家常，或鍛煉身體,，其樂融融,。

據(jù)了解，自2019年老舊小區(qū)改造啟動以來,，宜都市已累計新增養(yǎng)老托育,、文化活動等公共服務(wù)場地約1萬平方米，新加裝電梯32部,。

“老舊小區(qū)有沒有空間,？空間在哪里？如何規(guī)劃好,、利用好有限空間,？這3個問題貫穿于宜都老舊小區(qū)改造全過程?！币硕际凶〗ň志珠L譚龍飛介紹,，江家大堰片區(qū)改造是宜都堅持以群眾需求為中心，連片謀劃公共服務(wù)設(shè)施布局的首個成功案例,。江家大堰原來由法院宿舍,、司法局宿舍、農(nóng)業(yè)局宿舍等6個獨立小區(qū)組成,，樓房大多建于上世紀(jì)90年代,，設(shè)施老舊，空間擁擠,，居民生活不便,。

譚龍飛表示，類似問題是老舊小區(qū)的通病,，只有化零為整,，打破空間阻隔，推動資源共享利用,，才能補齊短板,。他的這一想法得到了江家大堰居民的普遍贊同。于是,，宜都市住建局會同陸城街道,，整合多方力量，推倒小區(qū)間的5道圍墻,，并院連片,；拆除小區(qū)違建，對小區(qū)內(nèi)的道路進(jìn)行了硬化,；拆除空中零亂的電線,，重新規(guī)劃設(shè)置停車位……有了充足的空間,，施工單位根據(jù)居民建議，增加公共休閑設(shè)施,，建立社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)中心,。不僅如此，街道還將騰出的一處閑置廠房改造成了幸福食堂,，65歲以上的老人就餐每頓只需花費10元,，且菜品新鮮，每天不重樣,。

如今的江家大堰,，相繼擁有了鄰里、服務(wù),、教育等數(shù)個場景資源,，包含居家養(yǎng)老、公共健身,、智慧停車等服務(wù)內(nèi)容,，公共服務(wù)場所面積增加了2400平方米。

“連片改造的效果大家都看在眼里,，覺得特別舒心,。”周心萬豎起大拇指稱贊道,。更讓他滿意的是,，入住片區(qū)20多年來第一次享受到了完整的物業(yè)服務(wù)，“感覺越來越幸福了,！”

江家大堰片區(qū)的喜人變化,，是宜都市老舊小區(qū)改造的一個縮影。在老舊小區(qū)改造過程中,，該市系統(tǒng)重構(gòu)6大單元街區(qū),，將229個老舊小區(qū)整體劃定為32個片區(qū)統(tǒng)籌推進(jìn)，突出“肥瘦”搭配,，做大項目規(guī)模,，打造完整社區(qū)。讓道路,、公共空間,、低效資源、閑置資產(chǎn)得到有效整合利用,，全面實現(xiàn)老舊小區(qū)改造從“拆改留”向“留改拆”轉(zhuǎn)變,，消除局限于小區(qū)狹窄用地內(nèi)的“螺螄殼里做道場”狀況。

聚力轉(zhuǎn)型多元籌資解難題

改造一個老舊小區(qū),，需要花費多少錢？

宜都市住建局調(diào)查顯示，全市今年需改造的老舊小區(qū)共有229個,，集中在32個片區(qū),。根據(jù)前期改造試點資金投入情況測算，平均每戶居民需要改造資金3萬元,。

大量的改造資金從哪兒來,？譚龍飛說，水電氣路等基礎(chǔ)類的改造,，可采取對上爭取項目,、政府專項補助等多種渠道籌集。但改造完善類和后期管護(hù)項目,，僅靠政府投資明顯不足,，必須建立政府主導(dǎo)、居民分擔(dān),、社會力量參與的多方投入機(jī)制,。

老舊小區(qū)改造前期投入大、回報周期長,，如何激發(fā)社會力量參與的積極性,？宜都創(chuàng)新機(jī)制，從以往的“政府主導(dǎo),、自上而下”轉(zhuǎn)變?yōu)椤罢龑?dǎo),、國企主導(dǎo)、特許經(jīng)營,、市場運作”,，綜合考慮項目回報機(jī)制、市場風(fēng)險等要素,，探索“投建運”一體化的城市綜合運營轉(zhuǎn)型發(fā)展模式,。

走進(jìn)棉紡小區(qū)，只見內(nèi)部環(huán)境干凈整潔,，道路兩側(cè)停車位和充電樁整齊排列,，車輛停放規(guī)范有序?！耙酝晃浑y求,，外來車輛停車是個難題。現(xiàn)在小區(qū)引入‘車共體+’項目,，白天空閑時段,，車位對外來車輛共享?！痹诿藜徯^(qū)附近辦事的宜都市民張芹告訴中國城市報記者,，“共享停車,，超過30分鐘才收費，既方便又省錢,！”

據(jù)了解,，該小區(qū)去年完成改造后，社區(qū)聘請物業(yè)服務(wù)公司,，并從傳統(tǒng)物管向綜合運營轉(zhuǎn)型,，建立具有收益性的社區(qū)生活服務(wù)體系。通過對院內(nèi)住戶和外來車輛收取一定的停車服務(wù)費用,，再加上充電樁等收益,，“車經(jīng)濟(jì)”讓小區(qū)基本實現(xiàn)了物業(yè)服務(wù)收支平衡。

為爭取改造資金,，宜都市還在時間和空間的延展上大下功夫,，因地制宜探索了多種模式：通過城市較大面積的有機(jī)更新，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)舊廠房,、閑置空間,、危舊建筑等資產(chǎn)，平衡改造資金投入,；對老舊小區(qū)進(jìn)行原拆原建,，并新增便民服務(wù)配套設(shè)施等來獲取收益；創(chuàng)新推出金融產(chǎn)品“智泊貸”,，為開發(fā)商解決資金問題……

在爭取銀行長周期低利率融資貸款3.6億元的基礎(chǔ)上,，宜都市還充分調(diào)動社會力量，引導(dǎo)居民積極出資參與改造及加裝電梯,，標(biāo)準(zhǔn)由居民自行協(xié)商,。

譚龍飛稱，在宜都市2023年32個片區(qū)整體改造區(qū)域中,，單個小區(qū)實現(xiàn)資金自平衡難度較大,，但通過更大區(qū)域內(nèi)的更新改造帶來更多的空間內(nèi)容和規(guī)模化的運營價值,，再加上建設(shè)停車位,、充電樁、廣告牌等方式,，在短期內(nèi)可實現(xiàn)1200萬元的年收益,，長期可實現(xiàn)約1500萬元的年收益。

共同締造群策群力筑家園

人臉一掃,、自動識別,，陸城街道八字橋社區(qū)杏林園小區(qū)的居民出入門便順利開啟?！斑B門禁卡都不用帶,，很方便,。”小區(qū)住戶聶鄂湘說,。進(jìn)入小區(qū),，沿著小路向前，一部外掛式電梯映入眼簾,。聶鄂湘掏出電梯磁卡，進(jìn)入電梯,，數(shù)秒鐘就到了4樓家門口,。

“改造前期相關(guān)部門曾多次上門發(fā)放問卷，收集,、征求我們的意見,；改造方案和施工圖不僅集中公示，社區(qū)還組織開展‘圍樓夜話’活動,，為我們耐心講解,、答疑解惑……如今，大伙都對改造后的小區(qū)很滿意,?！甭櫠跸嫘ρ宰约翰挥门哺C，就地住上了“新房子”,。

“居民的滿意度高,，得益于他們改造之初共同參與了決策?！卑俗謽蛏鐓^(qū)黨委書記蔡淼介紹,，建于上世紀(jì)90年代的杏林園小區(qū)共有住戶92戶、400多人,。2021年,，小區(qū)開始動議改造事宜。消息一出,，有居民鼓掌贊成,，但也有人反對。如何化解這個矛盾,？

“我們堅持以共同締造理念開展工作,。”宜都市住建局副局長曾慶亞表示,，本輪城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的組織實施方式跟過去有很大不同,，過去基本是由上到下的單方面工作模式，大多情況下是政府做,、百姓看,?！斑@次我們讓居民參與改造全程，真正實現(xiàn)共謀,、共建,、共管、共評,、共享,。”

協(xié)調(diào)眾口,、達(dá)成共識是一項復(fù)雜的工作,。宜都市通過調(diào)查摸底、入戶宣傳,、召開“屋場會”等形式,，充分發(fā)動居民參與決策，將“改不改,、如何改”這些事項交給居民自己來定,。

曾慶亞說，小區(qū)居民達(dá)成一致意見需要一定時間,，但只要有改造成功的小區(qū),，附近的老舊小區(qū)居民都會主動找社區(qū)提出改造訴求，樣板效應(yīng)起到了不小的作用,。

眼下,，宜都市住建局正在申報2024年度的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造計劃?！澳壳耙呀?jīng)申報2024年改造的9個片區(qū)19個小區(qū),，都是居民主動提出了改造意見，明確了改造需求,?！痹鴳c亞說。

“根據(jù)居民的需求來改,，社區(qū)才能‘活’起來,。”陸城街道黨工委書記李先寧表示,，該街道下轄清江社區(qū)合美佳苑小區(qū)改造后,，居民的生活狀態(tài)也發(fā)生了改變：小區(qū)原有停車位又小又?jǐn)D，改造后新增64個停車位,，不少家庭因此購置了新車,；公共環(huán)境明顯改善，居民也開始重新裝修住房、換家具,、買電器,，改造家中小環(huán)境……

據(jù)介紹，在各類硬件設(shè)施更新完善后,，合美佳苑小區(qū)引進(jìn)物業(yè)公司參與管理維護(hù),，并組建了業(yè)委會，在物業(yè)服務(wù)企業(yè)與居民之間搭建起了溝通的橋梁,；以“協(xié)商共建式”治理機(jī)制凝聚共治原動力,，堅持共同締造理念，積極推進(jìn)物業(yè)黨組織成員和社區(qū)“兩委”班子成員“雙向進(jìn)入,、交叉任職”,，以“交叉型”任職機(jī)制帶動社區(qū)黨建與物業(yè)黨建同頻共振。

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